부동산 임대차 3법 살펴보기

작년 7월에 임대차 시장 안정을 위해서 새롭게 도입된 임대차법이 어느덧 1년 가까이 지났습니다. 작년부터 부동산 가격이 폭등하게 되면서 서울에서 내 집을 장만하기가 정말 어려워진 상황입니다. 새로운 임대차법이 시행되었지만 아직까지 과열된 시장이 진정되지 않고 있는 상황이죠.

지난 1년 동안 서울의 평균 전세 가격이 1억원이 넘게 상승한 것으로 파악이 되고 있습니다. 전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입을 한 새로운 임대차법이 시행되었지만 매물 품귀 현상으로 전세가 치솟는 부작용이 나타나게 되었습니다. 그러면 임대차 3법에는 어떠한 것들이 있는지 오늘 간단하게 알아보도록 하겠습니다. 이는 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 하는 법안으로 주택임대차보호법과 부동산거래신고 등에 관한 법률 개정안이 포함됩니다.

임대차 3법 종류

임대차 3법에서 계약갱신청구권과 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안은 2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어서 7월 31일 국무회의를 통과하게 되면서 시행이 되었습니다. 그리고 전월세 신고제의 도입 근거가 되는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안은 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과하여 8월 4일 본회의를 통과했죠. 이에 따라서 2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약을 할 때 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 계약 정보를 신고해야 합니다.

계약갱신청구권

임대차 3법 중 계약갱신청구권은 임차인이 임대차 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 기존 임대차 계약은 기본적으로 2년이었지만 이를 통하여 1회에 한 해 2년 연장이 가능하게 되었습니다. 2020년 7월 30일 주택임대차보호법 개정안이 통과되고 7월 31일부터 시행에 들어간 제도 입니다. 이에 따라서 세입자는 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있으며 집주인은 자신이 실거주하는 사정 등이 없다면 이를 받아들여야 하는 것입니다. 이 제도로 임차인이 계약 갱신을 요구 할 때 임대인은 정당한 사유 없이 갱신 거절이 불가능해졌다고 해요. 이로 인해서 현재 임대인과 임차인의 갈등이 생기는 경우도 많이 발생하고 있습니다.

전월세 상한제

전월세상한제는 집주인이 세입자와 재계약을 할 때 전세나 월세의 인상률을 일정 수준으로 제한을 두는 제도입니다. 개정된 주택임대차보호법이 시행되면서 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상을 할 수 없게 되었습니다. 말 그대로 임대료 상승에 상한을 두는 것입니다. 만약 전세가 2억이라고 가정한다면 재계약을 할 때 5%인 1,000만원을 초과하여 인상을 할 수 없다는 것입니다.

전월세 신고제

임대차 3법 마지막으로 전월세 신고제가 있습니다. 이는 임대인과 임차인 간 주택 전월세 계약을 할 때 임대계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금 및 중도금과 잔금 납부일 등의 계약 사항을 30일 이내에 시나 군, 구청에 신고를 하도록 하는 제도입니다. 지난 6월 1일부터 시행이 되었습니다. 수도권이나 광역시, 세종시, 도의 시 지역에서 전세 6,000만원, 월세 30만원 초과 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내에 지방자치단체에 신고를 해야 합니다. 주택임대차보호법 보호 대상으로 임대차 계약을 체결한 주택으로 신구, 갱신 계약이 모두 해당됩니다. 아파트나 다세대 등 주택 뿐만 아니라 고시원이나 기숙사 등 준주택, 공장과 상가 내 주택 등 비주택도 모두 신고를 해야 한다고 해요. 계약금 변동이 없는 갱신 계약일 경우에는 신고를 하지 않아도 된다고 합니다. 임대차 계약서 작성 30일 내로 해당 주택이 있는 읍면동 주민센터를 방문하거나 온라인으로 신고를 진행하실 수 있습니다. 만약 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고할 경우 미신고 기간과 계약금액 등에 비례해 4만원에서 100만원 까지 차등적으로 과태료가 부과됩니다. 현재 신규 제도 도입에 따른 적응을 고려하여 2022년 5월 말까지는 계도기간으로 운영되어 과태료를 부과하지 않습니다.

KB 부동산 리브온의 자료를 보면 지난 서울의 아파트 평균 전세가격이 6억 2,678만원으로 임대차법이 시행된 작년 7월보다 1억 2,756만원으로 올랐다고 합니다. 재작년도 같은 기간 평균 값이 2,800만원 가량 오른 것을 봤을 때 상승폭이 엄청나다는 것을 알 수가 있습니다. 현재 임대차 3법으로 인한 부작용들이 나오게 되면서 이에 대한 논란도 커지고 있는 것 같습니다.